[Actualizado 2024] Sustentación de arrendamientos, gastos de servicios públicos y el IGV Crédito Fiscal.

Los contribuyentes que no cuentan con un local propio donde desarrollen sus actividades procuran alquilar a terceras personas, ya sean éstos empresa o personas naturales.

La habitualidad no opera como indicador entre rentas de primera categoría para la persona natural, como si lo hace en el caso de rentas de segunda y tercera categoría respectivamente.

Si una persona natural sin negocio posee un solo inmueble de una amplitud significativa, la cual adecua para el establecimiento de unas galerías comerciales, arrendando más de 50 puestos o “stands”, y no posee más ingreso que el de sus alquileres por este inmueble, siendo coherentes debemos concluir que esta persona tributará con una tasa del 5% sobre su renta bruta por cada ingreso mensual como inquilinos tenga.

1. ARRENDAMIENTO DE EMPRESA A TERCEROS

Si un negocio arrienda un bien propiedad de una empresa, estaríamos ante actividades normales de renta de tercera categoría, es necesario contar con un contrato arrendamiento con firmas legalizadas, la factura emitida mensualmente (afecto al IGV) siendo un servicio si supera los S/ 700.00 aplicaría el Sistema de Pago de obligaciones tributarias (SPOT) es decir aplicaría el Règimen de Detracciones, además de la obligación de bancarizar utilizando los medios de pago si la operación supera los S/ 2000.00 soles o $ 500.00 dólares.

PROPIETARIO	INQUILINO
PERSONA JURIDICA O PERSONA NAT. CON NEGOCIO	PERSONA JURIDICA O PERSONA NAT. CON/SIN NEGOCIO
AFECTO A RENTA DE 3RA CATEGORIA	INDISTINTO EL TIPO DE RENTA

2. ARRENDAMIENTOS DESDE PERSONA NATURAL SIN NEGOCIO A EMPRESAS

PROPIETARIO	INQUILINO
PERSONA NAT. SIN NEGOCIO	PERSONA JURIDICA O PERSONA NAT. CON NEGOCIO
AFECTO A RENTA DE 1RA CATEGORIA	AFECTO A RENTA DE 3RA CATEGORIA

Para el caso si el Propietario del mueble o inmueble materia de arrendamiento es PERSONA NATURAL SIN NEGOCIO, la formalidad que se exige es diferente al caso planteado anteriormente.

2.1 Propietarios que no realizan actividad empresarial

Para el presente caso los propietarios pueden ser:

1. Personas naturales sin negocio.
2. Copropietarios del bien.
3. Sociedades conyugales.
4. Sucesiones indivisas
5. Persona natural sin negocio no domiciliado, siempre que el bien se encuentre físicamente en el paìs.

2.2 El propietario del inmueble es el obligado al pago del impuesto

«Los actos o convenios por lo que el deudor tributario transmite su obligación tributaria a un tercero carecen de eficacia frente a la administración tributaria»

Base legal: Articulo 26 del TUO del Código tributario.

Existen muchos contratos de arrendamiento en los cuales el propietario mediante una clausula obliga al inquilino al pago de los tributos municipales, (predial), incluso la renta de primera categoría, en nuestra opinión esto no tiene eficacia legal, debido que la Ley a establecido que sujeto pasivo o deudor tributario es el propietario.

Las rentas de primera categoría siguen el principio del devengado, ello determina que se debe realizar el pago mensualmente, aun cuando el propietario del predio no hubiera recibido dinero alguno.

En caso que el inquilino asuma los tributos estos no serian deducibles, serian reparables para efectos del impuesto a la renta de tercera categoría.

2.3 Con el formulario Nº 1683 se paga el impuesto a la renta de primera categoría

Formulario Nº 1683 los siguientes requisitos mínimos:

DATOS MÍNIMOS PARA REALIZAR LA DECLARACIÓN Y/O PAGO

1. NÚMERO DE RUC DEL DEUDOR TRIBUTARIO.
2. PERIODO TRIBUTARIO AL QUE CORRESPONDE EL PAGO.
3. TIPO Y NÚMERO DE DOCUMENTO DE IDENTIDAD DEL INQUILINO (ARRENDATARIO O SUBARRENDATARIO).
4. MONTO DEL ALQUILER EN MONEDA NACIONAL.

2.4 Deduccion del Gasto por arrendamiento – inquilino

«A fin de establecer la renta neta de tercera categoría se deducirá de la renta bruta los gastos necesarios para producirla y mantener su fuente, así como los vinculados con la generación de ganancias de capital, en tanto la deducción no esté expresamente prohibida por esta ley, en consecuencia son deducibles: (…)

s) El importe de los arrendamientos que recaen sobre predios destinados a la actividad gravada.
Tratándose de personas naturales cuando la casa arrendada la habite el contribuyente y parte la utilice para efectos de obtener la renta de tercera categoría, sólo se aceptará como deducción el 30% del alquiler. En dicho caso sólo se aceptará como deducción el 50% de los gastos de mantenimiento.

Base legal: literal s) del Articulo 37 de la Ley del Impuesto a la Renta

En aplicación de lo señalado, el inquilino que realiza actividad empresarial puede deducir el gasto en la determinación de la renta neta de tercera categoría por el arrendamiento de bienes muebles e inmuebles, ello siempre que exista el cumplimiento del principio de causalidad.

2.5 Documento para deducir del Gasto por arrendamiento

El articulo 4 de la Resolución de Superintendencia N.º 099-2003-SUNAT(07.05.03) precisa que cuando corresponda que el deudor tributario acredite la declaración y pago a cuenta mensual del Impuesto a la Renta de primera categoría, será suficiente la copia fotostática del Formulario N° 1683 – Impuesto a la Renta de primera categoría, siempre que los datos consignados en la referida copia fotostática coincidan con los registrados en el Sistema Informático de la SUNAT.

EL INQUILINO

Lo antes mencionado implica que el propio documento de pago cancelado en original debe ser entregado al inquilino que necesita deducir el gasto para efectos de la determinación de la renta neta de tercera categoría.

2.6 EL IGV DE Recibos de Servicios públicos a nombre del propietario del inmueble.

«(…)Tratándose de recibos emitidos a nombre del arrendador o subarrendador del inmueble, se entenderá identificado al arrendatario o subarrendatario como usuario de los servicios públicos a los que se refiere el presente literal, siempre que en el contrato de arrendamiento o subarrendamiento se estipule que la cesión del uso del inmueble incluye a los servicios públicos suministrados en beneficio del bien y que las firmas de los contratantes estén autenticadas notarialmente.
Para efecto de lo dispuesto en el párrafo anterior, si las firmas son autenticadas con posterioridad al inicio del plazo del arrendamiento o subarrendamiento, sólo permitirán sustentar gasto o costo para efecto tributario, crédito deducible o ejercer el derecho al crédito fiscal, los recibos emitidos a partir de la fecha de certificación de las firmas.»

Base legal: Literal d) del Numeral 6.1 del ítem 6 del Articulo 4 del Reglamento de Comprobantes de Pago.

Cuando existe un contrato de arrendamiento en el cual una de las partes cede a otra el uso de un inmueble incluidos los servicios públicos que se ofrecen sobre el mismo, tales como energía eléctrica, agua y teléfono, es posible la deducción del gasto por parte del inquilino que es una persona generadora de rentas de naturaleza empresarial.

Como regla general observamos que no es posible utilizar el crédito fiscal en comprobantes de pago o documentos autorizados que hayan sido emitidos a personas distintas al titular, pero hay una excepción para este caso:

Para efectos de la deducción del gasto y uso del Crédito fiscal (IGV) se requiere el cumplimiento de dos condiciones:

PRIMERA CONDICIÓN: Que en el contrato de arrendamiento o de cesión en uso del inmueble exista una cláusula que establezca que el pago de los servicios se encontrará a cargo del inquilino u ocupante del inmueble.

SEGUNDA CONDICIÓN: Que las firmas de las partes contratantes se encuentren legalizadas ante Notario Público.

Se deben cumplirse las dos condiciones de manera obligatoria para que se pueda contemplar la deducción del gasto y la toma del crédito fiscal por parte del inquilino u ocupante.

NO surte efectos retroactivos para la deducción de gasto o uso de crédito fiscal la legalización de las firmas de las partes en un contrato en fecha posterior.

2.6 Análisis de rentas de primera categoría y las de tercera categoría

La habitualidad no opera como indicador entre rentas de primera categoría como si lo hace en el caso de rentas de segunda y tercera categoría respectivamente.

Si una persona natural sin negocio posee un solo inmueble de una amplitud significativa, la cual adecua para el establecimiento de unas galerías comerciales, arrendando más de 50 puestos o “stands”, y no posee más ingreso que el de sus alquileres por este inmueble, siendo coherentes debemos concluir que esta persona tributará con una tasa del 5% sobre su renta bruta por cada ingreso mensual como inquilinos tenga.

Es más, la ley nada dice incluso sobre la forma de adquisición del predio que se propone a arrendar, ya sea que los reciba a título oneroso o gratuito, razón por la cual no podemos señalar que si una persona compró bienes muebles o inmuebles con la finalidad de arrendarlos, estamos antes una actividad empresarial.